保利卓越·中环广场

随着近期多个TOD项目集中入市，东莞楼市正在迎来TOD时代。

据了解，9月19日，东莞火车站TOD石龙侧项目——东实·旗云花园开放营销中心及样板房；同日，东莞火车站TOD茶山侧项目——龙湖金地·天曜城同步开放5大城市展厅；同日，莞惠城际寮步站TOD项目——保利卓越·中环广场开放营销中心；9月5日，莞惠城际寮步站TOD的另一个项目——金地·领峯开放营销中心及样板房。

业内人士表示，TOD项目不是简单的“轨道+物业”，而是以公交交通站点为中心，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、教育、文化、居住等于一体的社区，堪称是一座微型城市。因此，TOD项目对于购房者的吸引力不言而喻。目前，东莞TOD开发正在加速，一个楼市新蓝海正在形成，这将深刻改变东莞楼市的格局。“但对于购房者来说，更重要的，还是要认清什么才是真正的‘TOD项目’。”

东实·旗云花园

多个TOD项目扎堆入市

近期，东莞多个TOD项目扎堆入市。

9月19日，东莞火车站TOD石龙侧项目——东实·旗云花园开放营销中心及样板房。

据介绍，东实·旗云花园是东莞火车站百万平方米TOD都心生活范本的首发之作，也是东莞市政府加快东莞火车站TOD核心区开发的重要一环。

同日，东莞火车站TOD茶山侧项目——龙湖金地·天曜城同步开放5大城市展厅（星河城、万润广场、嘉荣喜悦里店、东城万达、时代城中庭）。

根据政府规划，东莞火车站TOD综合体以商业、居住和市政用地为主，将形成“一核、一轴、双心、六片区”结构，打造以商贸为主导、商业服务为特色的综合功能片区，其定位为东北部发展新核心。

与此同时，9月19日，莞惠城际寮步站TOD项目——保利卓越·中环广场开放营销中心。该项目距离寮步站仅约50米。

而在此之前，莞惠城际寮步站TOD的另一个项目——金地·领峯于9月5日开放营销中心及样板房。

记者了解到，金地·领峯由金地、保利两大品牌房企联合开发，项目被马路分割成两个部分——金地建设部分和保利建设部分，未来这两部分将会有空中连廊相连。目前出来的是金地建设部分，过马路，步行约300米即可达莞惠城际寮步站。

按照规划，寮步镇将高标准规划建设莞惠城轨寮步站TOD综合发展区，全面推进莞惠城际轨道寮步站TOD开发建设，打造集文化、体育、商业、旅游、居住等多功能于一体的轨道站点综合开发地区。

还有保利虎门高铁站TOD项目，已于7月22日正式动工。据了解，保利虎门高铁站TOD项目将以世界典型TOD项目为蓝本，参照日本东京大阪站、涩谷站的规划，并选用香港西九龙TOD的原班设计院——凯达建筑事务所（Aedas）操刀，由中国铁路局监督和参与建设，将虎门站打造为湾区新地标，开创工作生活一体化、休闲娱乐一体化的全新模式。

据东莞市自然资源局公布的《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》显示，今年虎门高铁站旁将有5宗商服地和1宗住宅用地计划在年内进行拍卖。

根据规划，虎门高铁站片区将依托虎门高铁站，以轨道站点一体化开发为手段，将高铁站地区打造成集商贸展示、商务服务、总部研发三大主导产业，配套休闲消费、精品居住、配套服务三大辅助功能的复合型地区。将地区发展成为珠三角湾区综合枢纽新城、东莞市域副中心的核心节点、尺度宜人的高效舒适社区。

除此之外，松山湖北站TOD项目——万象汇，于去年9月16日举行了开工典礼。这是华润置地在东莞打造的首个商业综合体项目。

金地·领峯

东莞TOD开发加速

随着轨道交通建设的提速发展，东莞对于“TOD模式”愈发重视。在市政府的推动下，东莞TOD开发正在加速。

记者了解到，市政府曾于2013年12月印发《东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法》，东莞成立市轨道交通建设工作领导小组，统筹开发建设城市轨道交通站点周边500米半径范围内的土地。其中，市城乡规划局负责编制轨道交通网络规划、沿线土地利用规划和轨道交通站场TOD综合开发规划等专项规划。

今年3月，市政府印发《东莞市人民政府关于加快建设现代化综合交通体系 打造粤港澳大湾区品质交通城市的实施意见》，要求编制《东莞地区铁路枢纽总图规划》，加快开展全市“二主六辅”综合交通枢纽TOD综合开发规划及控制性详细规划，依托广深第二高铁始发站、东莞东站、虎门高铁站、东莞站、东莞西站、东莞南站、滨海湾站、松山湖站等站场，打造全市“二主六辅”综合交通枢纽，加快构建以综合交通枢纽为锚固点、综合交通廊道为支撑轴的综合交通体系。

6月中旬结束的东莞“两会”上，市政府工作报告明确提出要加快推动TOD建设。2020年东莞将高水平完成55个TOD站场规划编制，加快推进东莞火车站、东莞西站、虎门高铁站、常平“香港城”等10个TOD重点项目建设，做好黄江黄牛埔站、塘厦西站、滨海湾站等15个项目的前期工作，形成滚动开发、加速推进的态势。

东实·旗云花园

认清真假“TOD项目”

开发商是嗅觉最敏锐、最擅长蹭热度的一个群体，因此，近几年，东莞不少项目都在打“TOD”牌，以之为卖点。

由于一些开发商和楼盘项目的营销宣传，导致很多市民产生了一个错误的观念：TOD项目就是地铁上盖物业，甚至是地铁站附近的项目。

实际上，什么是TOD？TOD，是“Transit（公共交通）-Oriented（导向的）-Development（发展模式）”三个英文字母的缩写，翻译成中文即为：以公共交通为导向的发展模式。

其中的公共交通主要是指地铁、轻轨、火车等轨道交通及机场、巴士干线，然后以公交交通站点为中心，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、教育、文化、居住等于一体的社区，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。与其说TOD是某一个项目，它更像是一座“麻雀虽小五脏俱全”的微型城市。

而根据我市2018年2月颁布实施的轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件，TOD综合开发项目是以轨道交通站场为中心，按照与轨道交通站点距离，城际轨道交通站点周边800米半径、城市轨道交通站点周边500米半径范围（含车辆基地），或经市政府（或市轨道交通建设及TOD开发领导小组）批准的控制范围，并通过编制TOD综合开发规划指导进行综合开发的项目。

业内人士表示，对于购房者来说，要认清什么才是真正的“TOD项目”。“不过，随着东莞TOD综合开发的逐步推进，TOD综合开发项目周边区域的价值将日渐提升，目前地处TOD综合开发项目附近的楼盘也将受益。”

TOD对开发企业要求高

TOD项目不是简单的“轨道+物业”，“居住”从来都只是TOD项目众多功能中的一个功能。

如龙湖金地·天曜城，总建筑面积约60万平方米，是一个集“枢纽交通、天街商业、地标办公、高尚住区”等功能于一体的城市综合体。

该项目的土地出让条件为：自持宗地商业用房计容建筑面积10万平方米；无偿配建给市政府安居房面积比例从 1%起，且不超过商品住房计容面积比例的10%；同时还需要配建与东莞火车站站场相连的二层公共平台及公共步行通道、公交首末站、的士接驳站、社会停车场、规划道路等。

再如莞惠城际寮步站TOD开发，该TOD项目地块的收储同步引入规划。“莞惠城际寮步站周边市级资源丰富，有东莞市第六高级中学、香市中学、东莞理工学院城市学院等；旅游及生态资源富饶，有佛灵湖郊野公园、香市动物园、香市公园、香博馆、香慧寺等。”市自然资源局相关人士介绍，通过城际轨道站点区域的联合开发，一方面可以吸引更多的目标旅游群体，另一方面也可提供酒店、餐饮、购物、文化等多样化的配套服务，完善该片区当前匮乏的服务，逐步打造面向全省的旅游窗口及优质生活圈。

又如保利虎门高铁站TOD项目，保利须配建虎门站站房改扩建工程和交通换乘中心，高铁站附属市政配套工程、市政道路、地下通廊工程、出让的地下空间、计容建筑面积9420.8平方米的甲级商业物业、计容建筑面积1653.84平方米的住宅物业；并无偿配建一所独立占地面积不少于3600平方米、计容建筑面积不少于 2880平方米、办学规模为12个班，360个学位的幼儿园。最终将建成高铁站房、TID换乘中心、城市平台，打造成站城一体的综合交通枢纽、产城融合的现代产业集聚区、宜居宜业宜游的国际社区。

行内人士表示，TOD项目不是单纯的住宅项目，整体规划比较复杂，开发难度大，对于开发商资金实力、融资能力、专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求。

全媒体记者 冯文彦/文 图

全媒体编辑 宁新春