29日下午，“湾区新势能·东莞大城区楼市一路向北”活动拉开帷幕，东莞地产研究、地产开发、城市更新等领域资深人士齐聚一堂，共同探讨石碣房地产市场发展。

石碣不只有“洼地”标签

如今提及石碣楼市，购房者首先想到的便是“价格洼地”。

据东莞市统计局官网数据显示，2019年8月，石碣一手住宅签约均价16121元/平方米，明显低于全市均价20431元/平方米。受中心城区房价高企影响，目前均价不到2万元，与东城仅一桥之隔的石碣，成为中心城区购房需求外溢的理想承接地。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，如今石碣之于中心城区，就像芳村之于珠江新城。他指出，早期石碣的开发强度比较高，现在面临“无地可用”的尴尬和掣肘，因此，石碣在“三旧”改造方面的开发较其他镇街而言相对较早，很像广州芳村。芳村五六万元的价格跟珠江新城10万元的价格还差一倍，东莞中心城区跟石碣的关系，也到了这个关系，目前石碣均价1.6万元/平方米左右，甚至还有1.2万元/平方米，与城区价差也是一倍的关系。

“除了价格以外，石碣的江景没有充分得到价值的挖掘，石碣的潜力还有待很大的空间的提升。未来随着越来越多的品牌开发商的这种进驻，为整个石碣的房地产发展，再上一个台阶。”合富研究院高级分析师李兴旺表示，东江支流一直从石碣到万江，江景面最宽的就是石碣、高埗，所以这个片区有很大的一个江景文章可以做。

统筹发展让石碣更有魅力

与其他镇街相比，石碣土拍市场并不算活跃。据房掌柜统计，2016-2019年，石碣仅有5宗商住地入市。目前石碣土地开发强度已超全市平均水平，想要盘活土地，开发商更多是通过“三旧”改造等方式拓展项目。

目前石碣多宗巨无霸城市更新项目背后都有品牌房企的影子：石碣工业产业园更新改造项目，由前海中星投资建设；石碣上一村中央城邦花园“三旧”改造项目，由中洲投资建设；保利已与石碣镇政府签订挂影洲综合体项目合作框架协议；星河控股已与石碣镇水南村签订框架合作协议，计划打造银河路片区产业融合示范区。

“对于石碣城市更新，我是比较看好的。”君和城市更新总经理蔡茂祥表示，早些年石碣楼市主要靠内需消化，对外来购房者吸引力不大，其中一个原因是城市环境，一方面是江景资源没有利用好，另一方面也是当时楼盘建设多只满足于内需，“通过城市更新统筹发展，石碣对外来消费者吸引会越来越大”。

石碣城市配套仍需提档

虽说石碣与中心城区相比确实有价差优势，但石碣目前也存在一些“短板”。

2009年至今，一直深耕石碣的达鑫地产，是石碣楼市变化的见证者。达鑫·江滨新城营销总监佘畅表示，2013年之前，石碣楼市以本地消费为主，中心城区客户当时对于中心城区的概念非常固化，对于桥的存在相当在意。2015-2016年，客户就不再纠结行政概念了，尤其是2017年石碣被划入城区片区后。

据佘畅介绍，如今达鑫·江滨新城的客户占比，石碣本地仅占10%左右，客户主要来自东城、莞城，甚至还有少量南城客户。“（中心城区客）来石碣买房，看重的是居住环境，现在东城、莞城很塞车，石碣有很多桥可以快速通达中心城区，他们更认可这种离城不离城的感觉。”佘畅表示，石碣目前的城市建设、生活配套、交通等仍需提档。

“另外，石碣经济属于中流水平，靠近中心城区，本地却缺少一个大型综合体。”佘畅说。“所以石碣要发展，城市建设还是要跟上去的，包括一些商业的配套。”

全媒体记者 冯文彦/文、图

全媒体编辑 钟亿军